让我们再来看看德国的情况，德国的楼市可是三十年都没怎么涨过。很大一部分原因，是那里有种很神秘的住宅形式：住宅合作社。

    ▲ 柏林普伦茨劳贝格区的Bremer Höhe 住宅合作社

    德国房价为什么这么便宜

    1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入却已增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%。

    扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。

    这简直就是房子中的战斗机啊，德国的房子为毛就这么任性，咋样都不涨呢？

    首先，德国可以人手一套住房。

    德国目前有8200万人口，而住房总数约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套，都在很大程度上平抑了房价。

    无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。

    而且，在德国人看来，住房是福利而非产业。

    从房子定位来看，德国政府的政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设。

    德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。

    因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。

    当然，德国法律非常健全，比如规定地产商制定的房价必须在“合理房价”的范围内，即不能超过“基准价”的20％，将房价或房租定得过高，甚至以此牟取暴利的地产商和房东，要承担刑事责任。

    以上的理由，也许你都可以想象到，那么最后一点，德国打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。

    德国住宅合作社的出现，已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。

    政府对合作社建房，给予多方面的政策帮助,通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。这可以说是独具德国特色的住宅形式了。